Ratgeber: Haus verkaufen

Haus oder Wohnung verkaufen

Was gehört eigentlich zu einem Haus- oder Wohnungsverkauf alles dazu und auf was muss ich achten? Welche Unterlagen benötige ich? Haben die Mieter ein Vorkaufsrecht oder nicht? Muss ich gesetzliche Fristen wegen meiner Steuer beachten? All das sind Fragen, mit denen sich die Eigentümer einer Immobilie beschäftigen müssen wenn sie überlegen, ihr Eigentum zu verkaufen.

Wir geben Ihnen in diesem Ratgeber Aufschluss und einen roten Leitfaden an was sie sich halten beziehungsweise worauf Sie achten müssen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dies nur als Leitfaden dienen soll und eine durch uns durchgeführte professionelle Betreuung nicht ersetzt. Eine Haftung für durch fehlerhaft ausgeführte uns von uns empfohlen Tipps muss hier also leider grundsätzlich ausgeschossen werden.

Grundbuch prüfen

Sind Lasten in Abteilung 2 oder Abteilung 3 eingetragen? Gibt es eventuell Vormerkungen oder dingliche Wohnungsrechte für bestimmte Personen? Läuft auf das Haus oder die Wohnung noch ein aktueller Kredit?

Spekulationssteuer prüfen

Haben Sie das Haus oder die Wohnung beziehungsweise das Grundstück vor mehr als zehn Jahren erworben? Haben Sie die Immobilie vermietet oder selbst bewohnt?

Unterlagen prüfen

Für einen Verkauf benötigen Sie zur späteren Vorlage bei finanzierenden Banken der Kaufinteressenten folgende Unterlagen:

• Gebäudeversicherung
• Grundbuch
• Wohnflächenberechnung
• Teilungserklärung samt Nachträgen
• Mietvertrag
• Energieausweis
• Nebenkosten-Abrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Flurkarte
• Gebäudeansichten und Schnitte
• bemaster Grundriss aller Stockwerke
• Exposé

Vorkaufsrecht der Mieter prüfen

Wenn sie ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen verkaufen und dieses für den Verkauf per noch nicht erfolgter Teilungserklärung aufteilen möchten, genießen die sich in den Wohnungen befindlichen Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem bereits aufgeteilten Mehrfamilienhaus besitzen und diese veräußern möchten, genießen die Mieter kein Vorkaufsrecht. Sie müssen in diesem Fall jedoch beachten, dass es bei einer Kündigung auf Eigenbedarf durch den späteren Käufer natürlich gesetzliche Kündigungsfristen gibt, die sich nach der Dauer des Mietvertrages richten.

Haus oder Wohnung inserieren

Die meisten Interessenten für Kaufobjekte finden Sie ganz klar über das Netz und nicht über Anzeigen in der Zeitung. Wir würden Ihnen daher empfehlen eine eventuell kostenpflichtige Anzeige auf jeden Fall zuerst im Netz zu positionieren und nicht in Gemeindebooten oder sonstigen Amtsblättern. Diese Möglichkeiten können Sie immer noch ausschöpfen, wenn sich über das Netz keine Interessenten finden.

Achten Sie bei der Insertion darauf, dass sie die Angaben immer wahrheitsgemäß und lieber schlechter als besser vornehmen. Zu einem guten Geschäft gehören nicht nur zwei Parteien und ein fairer Preis, sondern vor allem ein sauberer Abschluss, der keine nachträglichen Probleme mit sich bringt, die aufgrund von fehlerhafter oder nicht erfolgter Information entstehen. Für eine wissentlich falsche Angabe haften sie trotz Haftungsausschluss. Hier spricht man von einem arglistig verschwiegenen Mangel oder von einer nicht erfolgten Anzeige, worauf der Käufer einen Hinweis hätte erwarten dürfen.

Vorbereitung und Durchführung der Besichtigungstermine

Geben Sie Ihren Kaufinteressenten bereits vor dem Termin die Möglichkeit, sich mit den Unterlagen, die zu ihrer Wohnung oder ihrem Haus gehören zu befassen. So können Rückfragen direkt im Besichtigungstermin geklärt werden und sie haben vor allen Dingen den Vorteil, dass sie sich keinem Besichtigungstourismus stellen müssen, sondern die Leute, die zum Besichtigungstermin kommen auch wirkliches Interesse an dem angebotenen Produkt haben. Versenden Sie daher Unterlagen bereits vor dem Besichtigungstermin und lassen Sie sich den Erhalt dieser schriftlich bestätigen.

Vereinbaren Sie mit den Kaufinteressenten immer nur Einzeltermine und diese so, dass sie genügend Zeit haben das Haus oder die Wohnung in Ruhe zu besichtigen. In solchen Terminen geht es immer um viel Geld und um die persönliche Vermögenssituation der Kaufinteressenten. Sie würden selber auch nicht wollen, dass andere Leute, die beispielsweise bei einer Sammelbesichtigung dabei wären, über ihre Vermögensverhältnisse informiert werden würden. Diskretion ist im Immobilienverkauf das oberste Gebot.

Wenn die Kaufinteressenten ein schriftliches Kaufangebot nach dem Besichtigungstermin abgeben möchten, verlangen Sie dies stetig schriftlich oder per Mail. Lassen Sie sich das Kaufangebot zusammen mit einer Finanzierungsbestätigung beziehungsweise einen durch eine Bank bestätigten Eigenkapitalnachweis vorlegen.

Entscheidungsfindung

Sollten für ihr Haus oder ihre Wohnung mehrere Kaufangebote samt Finanzierungsbestätigung vorliegen, müssen Sie eine Entscheidung treffen. Selbstverständlich ist es immer verlockend den höchsten Preis herauszupicken und dem Kaufinteressenten den Zuschlag zu erteilen. Wir würden Ihnen aber trotzdem empfehlen nicht nur den Kaufpreis als Entscheidungskriterium heranzuziehen, sondern auch zu berücksichtigen, wer die Immobilie kauft. Es ist oft besser nicht an den Höchstbietenden zu verkaufen, sondern einen anständigen und fairen Geschäftspartner vor sich zu haben als nachher jemand zu bekommen der zwar im ersten Zug den höchsten Preis bezahlt, danach jedoch an jeder Kleinigkeit herumnörgelt oder Schadensersatzansprüche geltend machen will. Auch wenn dies durch einen Vertrag grundsätzlich rechtlich ausgeschlossen werden kann, ist es trotzdem ärgerlich sich immer wieder mit der Thematik befassen zu müssen.

Kaufvertrag und Abwicklung

Für die Erstellung eines Kaufvertrages vor einem Notariat ihrer Wahl benötigen Sie die steuerliche Identifikationsnummer, den Personalausweis des Käufers, die Daten zur Wohnung beziehungsweise zum Haus und dessen Kaufpreis.

Die gängige Zahlungsvoraussetzung für einen Kaufpreis sind eine Erwerbsvormerkung für den Käufer die das Grundbuch blockiert und die Lastenfreistellungsunterlagen durch für sie möglicherweise noch eingetragenen Grundschulden ihrer damals finanzierenden Bank. Fordern Sie diese Löschungsunterlagen am besten direkt an, wenn sie den Notartermin avisiert, beziehungsweise vereinbart haben. Beim Verkauf eines Grundstücks oder eines Hauses kommt noch das Negativzeugnis der hiesigen Gemeinde über die Nichtausübung des geseztlichen Vorkaufsrechts hinzu.

Sind diese Unterlagen beim Notar eingetroffen und die Erwerbsvormerkung eingetragen, erklärt dieser die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.

Übergabe

Ist der Kaufpreis an sie geflossen ist der Käufer der neue Besitzer des Hauses beziehungsweise der Wohnung. Ab diesem Zeitpunkt tritt er in alle Rechte und Pflichten des Hauses beziehungsweise der Wohnung ein. Er hat Anspruch auf die Miete muss aber beispielsweise auch das Hausgeld gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft begleichen.

Lesen Sie die Zählerstände von Wasser- Heizung und Strom ab und fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an. Melden Sie sich bei dem hiesigen Betreiber ab und den neuen Eigentümer an.

Wir hoffen Ihnen durch diese Ausführungen Aufschluss darüber gegeben zu haben was alles zu einem Hausverkauf oder den Verkauf einer Wohnung dazugehört. Sie sehen, es ist deutlich mehr als nur eine Tür zu öffnen und nach der Besichtigung einen Vertrag zu unterschreiben.

Mit unserer jahrelangen Erfahrung am Markt begleiten wir Sie auf diesem Weg gerne und übernehmen bei einer Beauftragung sämtliche aufgeführten und auch darüber hinaus gehenden den Verkauf betreffenden Aufgaben für Sie.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dies nur als Leitfaden dienen soll und eine durch uns durchgeführte professionelle Beratung und Betreuung nicht ersetzt. Eine Haftung für durch fehlerhaft ausgeführte von uns hier empfohlene Tipps kann hier also leider nicht übernommen werden.